Без сигурност върху земята няма инвестиции
- Г-н Проданов, защо отново поставяте въпроса за промени в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи? В общественото пространство се създаде впечатление, че настоявате за задължително сключване на дългосрочни договори между собственици и ползватели с минимален срок от пет години.
Темата се обсъжда в сектора вече почти четири години. Провели сме множество срещи с министри, заместник-министри и представители на администрацията, на които последователно сме поставяли този въпрос.
Проблемът всъщност е много по-стар. В момента около 95% от договорите за ползване на земеделска земя в България са едногодишни. Подобна практика няма в нито една европейска държава.
Това създава сериозни затруднения, защото не позволява дългосрочно планиране, ограничава инвестициите и възпрепятства въвеждането на устойчиви земеделски технологии.
- Но и сега законът позволява сключването на дългосрочни договори. Защо те практически липсват?
Това е основният въпрос. До 2018 г. режимът беше значително по-либерален. Земеделски производител можеше да сключи многогодишен договор само с един от съсобствениците на даден имот и така системата работеше повече от 25 години.
В периода 2016–2017 г. обаче се появиха злоупотреби, основно в Северна България. Някои лица използваха минимални идеални части от имоти, за да сключват договори за изключително дълги срокове – до 99 години – срещу символични ренти.
В резултат много възрастни собственици останаха обвързани с договори за десетилетия напред, като получаваха минимални суми. Това беше сериозен проблем, който наложи промени в законодателството.
- Как реагира държавата?
Въведе се изискване за сключване на аренден договор да има съгласие от собственици, притежаващи минимум 50% плюс един дял от имота.
Това реши един проблем, но създаде друг. При силно раздробената собственост върху земеделската земя в България многогодишните договори станаха изключително трудни за сключване.
Имаме случаи в нашето стопанство, при които имотите имат десетки наследници. Удостоверенията за наследници са по 10–15 страници, а броят на наследниците достига 70–80 души.
За да бъде подписан договор, трябва да бъдат събрани повече от половината от тях пред нотариус. Част от тези хора живеят в чужбина, други са в различни градове, а трети трудно могат да бъдат открити.
На практика това прави сключването на дългосрочни договори почти невъзможно.
- Как стоят нещата в други европейски държави?
Най-близкият пример е Румъния. До 2018 г. законодателството там беше почти идентично с българското. След промените двата модела се разделиха.
В България делът на дългосрочните договори спадна до под 6%. В Румъния, където подобна промяна не беше направена, над 70% от земеделската земя продължава да се обработва по многогодишни договори.
Това показва, че проблемът не е в нежеланието на страните, а в действащата нормативна рамка.
- Какво решение предлагате?
Никой не предлага връщане към стария режим, защото всички сме наясно, че той допусна злоупотреби.
Трябва да се намери баланс между двата крайни варианта – прекалено либералния режим от миналото и сегашния, който практически блокира възможността за дългосрочни договори.
В Националната асоциация на зърнопроизводителите обсъдихме различни предложения, които сме представили и пред Министерството на земеделието.
Една от идеите е срокът на договора да зависи от дела на собствеността. Колкото по-голям процент от имота е представен, толкова по-дълъг да може да бъде срокът на договора.
Важно е също да се уточни дали договорът трябва да обхваща целия имот или само съответната идеална част.
Друг съществен въпрос е прекратяването на договорите. В момента това става единствено по съдебен ред. Според нас, когато една от страните не изпълнява задълженията си – например не се изплаща договорената рента – трябва да има възможност договорът да бъде прекратен след предизвестие, без задължително съдебно производство.
- Имате ли информация какъв процент от арендаторите не изпълняват коректно задълженията си и забавят изплащането на рентите? Това също е причина част от собствениците да са резервирани към дългосрочните договори.
В днешната силно конкурентна среда не смятам, че сериозен земеделски производител може да си позволи да не изплаща рентата.
Разбира се, едно независимо проучване сред собствениците на земеделска земя би било полезно. То може да покаже както отношението им към дългосрочните договори, така и причините за техните притеснения.
Моето мнение обаче е, че в много случаи проблемът не е липсата на доверие, а невъзможността договорите да бъдат сключени заради действащите законови изисквания.
- Давате ли си сметка, че доверието също е фактор?
Разбира се. В нашето стопанство работим със същите собственици повече от 30 години. Имаме доверие помежду си и те нямат проблем с дългосрочните договори.
Основната пречка е чисто практическа – невъзможността да бъдат събрани всички необходими съсобственици пред нотариус.
- Защо едногодишните договори са толкова сериозен проблем за земеделските производители?
Защото създават несигурност и ограничават инвестициите.
Най-ясният пример е напояването. Изграждането на напоителна система не е само закупуване на техника. То включва проектиране, изграждане на инфраструктура, помпени станции, тръбопроводи, разрешителни за водовземане и редица административни процедури.
Само подготовката на необходимите документи може да отнеме години. Разрешителното за водовземане например се издава за конкретни имоти.
Представете си, че направите тази инвестиция върху площи, които обработвате с едногодишен договор. След като системата е изградена, договорът изтича и друг ползвател предложи по-висока рента. Вие губите възможността да използвате направената инвестиция.
Това е сериозен риск за всеки земеделски производител.
- Но земята не се „взема“. Собственикът просто решава да я отдаде на друг ползвател.
Именно това е проблемът. Има случаи, при които нов участник влиза в дадено землище и предлага рента, която е с 40–50% по-висока от икономически обоснованото ниво. Често целта не е устойчиво производство, а изместване на местния производител.
След година или две, когато конкуренцията вече е ограничена, тези нива на рентите обикновено се коригират.
В крайна сметка това не е добре нито за земеделските производители, нито за собствениците на земя, защото се създава нестабилност.
- Освен напояването какво друго не позволява краткосрочното ползване?
Ограниченията са много. Един от основните проблеми е свързан с възстановяването на почвеното плодородие и прилагането на съвременни технологии.
При практики като No-Till и други почвозащитни технологии резултатите не идват за една година. За подобряване на структурата на почвата и възстановяване на микробиологията са необходими поне няколко години последователна работа.
През този период земеделецът инвестира средства, без да получава незабавен икономически ефект.
Ако след първата година загуби площите, инвестицията остава в полза на следващия ползвател.
- Но сам казвате, че работите със същите собственици десетилетия наред. Какво ви пречи да продължите да се грижите за земята?
Пречи несигурността. Когато един земеделски производител инвестира в чужда собственост, е нормално рискът да бъде споделен между двете страни. Не е логично цялата тежест да остава само за сметка на ползвателя.
- Много арендатори вече притежават значителни площи земеделска земя. За тях този риск не съществува.
Тази земя също е резултат от инвестиции. Тя не е придобита безплатно.
Всеки декар е закупен на пазарна цена и тази инвестиция се изплаща във времето. През последните години цените на земеделската земя достигнаха много високи нива.
- Напоследък обаче цените започнаха да се коригират.
Зависи от района. В Североизточна България например все още има сделки на нива около 2000 евро за декар.
- Нека изясним още веднъж основната идея. Остава впечатлението, че предлаганите промени водят към задължително сключване на дългосрочни договори. Това ли е целта?
Не. Целта ни е да бъде облекчен режимът за сключване на дългосрочни договори, а не те да станат задължителни.
Ако законът позволи това да се случва по-лесно, повече собственици и ползватели постепенно сами ще изберат многогодишните договори, защото те дават сигурност и за двете страни.
Това трябва да бъде естествен процес, а не административно наложено изискване.
- Кога според вас едногодишните договори ще останат в миналото?
Когато собствениците и ползвателите сами стигнат до извода, че дългосрочните отношения са по-доброто решение, и когато законът престане да създава пречки.
Дори при промяна на правилата ще останат трудности заради силно раздробената собственост. Проблемът не е само в доверието между страните, а и в начина, по който е устроена системата.
- След като многократно говорите за раздробената собственост, защо секторът не поставя по-активно въпроса за комасацията? Това е тема, която се обсъжда от десетилетия.
Трябва да разграничим комасацията на собствеността от комасацията на ползването. Това са два различни процеса.
Според мен инициативата за подобна реформа трябва да дойде основно от държавата и от самите собственици на земеделска земя. Ако се стигне до реална работа по такава промяна, земеделският сектор ще участва активно.
Но това не е процес, който може да бъде решен единствено от ползвателите на земята.
- Организациите на собствениците на земеделска земя вече имат предложения за комасация.
Тук е важно да се направи уточнение. Когато говорим за организации на собствениците на земеделска земя, трябва да знаем кого представляват. В голяма степен това са структури, свързани с големи инвестиционни фондове, които притежават значителни масиви земя.
Те не представляват всички собственици на земеделска земя в България.
Затова подобни реформи трябва да бъдат основани на сериозен анализ от страна на държавата, така че да бъдат защитени интересите на всички страни.
- Смятате ли, че големите инвестиционни фондове са проблем?
Моето лично мнение е, че България не трябва да допуска прекомерна концентрация на земеделска земя в инвестиционни фондове, особено когато зад тях стоят чуждестранни капитали.
Земеделската земя е стратегически ресурс и част от националната продоволствена сигурност.
Затова законодателството трябва да създава специални правила за нейното управление.
- Тази година реколтата е добра и много собственици вече се питат дали това ще доведе до по-високи ренти. Какъв е вашият отговор?
Добрата реколта не означава автоматично добри финансови резултати.
В България рентите и в момента са сред най-високите в Европа. Когато реализираме продукцията си на един и същ европейски пазар, не можем безкрайно да увеличаваме разходите за производство.
Затова не смятам, че само поради една добра реколта трябва автоматично да очакваме ново увеличение на рентите.
- Собствениците на земеделска земя биха казали, че ако рентите не се повишават, това означава по-голяма печалба за арендатора.
Не бих се съгласил. През последните години земеделските производители не реализират по-високи печалби. Напротив – при много стопанства има сериозно намаляване на доходите, а в немалко случаи и загуби.
- Кои според вас са факторите, които трябва да определят размера на рентата?
Основният фактор остава пазарът, но трябва да се отчитат реалните икономически показатели – добивите, изкупните цени и производствените разходи.
Именно съчетанието на тези три елемента показва какъв размер на рентата е икономически възможен за конкретната година.
- Ако пазарът определя рентата, защо настоявате за намеса на държавата?
Защото в момента пазарът е силно изкривен. През последните години конкуренцията между земеделските производители доведе до нива на рентите, които в много райони вече не отговарят на икономическите възможности на стопанствата.
Ако процесът продължи без никакви механизми за баланс, малките и средните стопанства постепенно ще бъдат изправени пред сериозни затруднения.
Големите стопанства могат да издържат по-дълго заради по-голям финансов ресурс и собствена земя. Но в крайна сметка прекомерната концентрация няма да бъде в интерес нито на производителите, нито на собствениците.
Когато конкуренцията намалее, натискът върху рентите също ще се промени и това може да засегне именно собствениците на земя.
- Какъв е другият вариант?
Държавата може да разработи методика, която да показва икономически обоснован размер на рентата за всяка година.
Това не означава административно определяне на цена, а създаване на ориентир, основан на реални показатели – производствени разходи, добиви и пазарни условия.
Интервю на Валентина Спасова
Гледайте целия разговор в предаването БРЮКСЕЛ В ПРЕВОД по АГРО ТВ.
