Дали от покупката на земя с цел строителство може да спечели всеки? Каква земя да закупим - в регулация, неурегулирана или земеделска?
Колко време и средства ни отнема това? Можем ли да разчитаме на финансиране за инвестицията в земя? На тези няколко въпроса ще се опитаме да отговорим.
Какво трябва да направим, ако имота, който планираме да закупим, не е в регулация?
В този случай трябва да се направи справка в общината по местоположението на имота, да се провери дали се изготвя подробен устройствен план (ПУП) за населеното място и какви параметри на застрояване се залагат. Обикновено за всеки собственик се определя урегулиран поземлен имот, равностоен на закупения, но не и с неговите точни кадастрални граници. В новия ПУП се определя бъдещото застрояване върху имота, максимална плътност и интензивност на застрояване; максимална свободна площ; максимално задължително озеленена дворищна площ и др.
Когато един имот попада в земеделския фонд, за да можем да строим върху него, трябва да се направи промяна на предназначението, т.е. земеделската земя да придобие статут на неземеделска. Процедурите по промяна на предназначението на земеделските земи отнемат около 1- 2 месеца. Цената на промяната е различна и зависи от местоположението на имота, категорията на земята, свободна площ ли е или има трайни насаждения. След промяната на предназначението на имота, следва изработване на ПУП.
Подобен беше случаят със закупуването на имоти в Банкя преди няколко години. Инвеститорите купуваха замеделска земя на ниски цени и я урегулираха. Впоследствие продаваха земята на отделни парцели с добра печалба. Сега земеделски земи се изкупуват масово и по Черноморието и планинските курорти.
В съответствие със Закона за пътищата, върху земеделска земя около републиканската пътна мрежа и общинските пътища могат да се изграждат търговски обекти, мотели, бензиностанции и газостанции. Цената на такава земя зависи най-вече от местоположението и от факта дали даден имот има или няма "лице на път".
Според агенция "Тенева", например земята, около летището, която е със статут на земеделска, се предлага за цена от 50 - 60 евро за един квадратен метър, а вътрешните парцели без достъп до път - от 15 до 20 евро за един квадратен метър. В района на Околовръстен път цената на земеделската земя се движи от 30 до 40 евро за един квадратен метър.
И така, кое е по изгодно: да купим земя в регулация, или земеделска земя, с потенциал за застрояване?
Отговорът е многозначен и зависи от нашите бъдещи намерения. Със сигурност с имот в регулация сме една стъпка напред в извършването на строителния процес. Трябва да се прецени колко средства и време ще ни отнемат процедурите по промяна на предназначението на имота. А това не е въпрос, на който може правилно да отговори инвеститор без необходимия опит.
Как гледат финансиращите институции на инвестицията в земя?
Напоследък се наблюдава засилен интерес към кредитирането на покупка и разработване на поземлени имоти. Най-общо казано финансиращите институции пристъпват внимателно към отпускането на кредити при покупка на земя. Съществува риск инвеститорът, който е закупил земя, да не е професионалист и да се сблъсква за първи път с процедурите по нейната регулация, промяна на статута и последващо застрояване. Има и риск обектите, които се продават "на зелено", да бъдат завършени с голямо закъснение, с лошо качество, или изобщо да не бъдат завършени.
Затова "Кредитекс" обикновено финансира покупка на ново строителство при ниско самоучастие на клиента, когато то вече е почти завършено (след Акт 15 и Акт 16). Понякога, докато има строителен риск, може да се наложи да изискаме като обезпечение друг имот - завършени градски обекти (апратаменти, складове, магазини и т.н.).
Тогава може да отпуснем дори и цялата сума за закупуване на новия обект. Във всички случаи, когато към нас се обърне индивидуален инвеститор, закупил парцел с цел бъдещо застрояване, ние задължително правим анализ на текущия му доход, и обясняваме какви са стъпките, които трябва да предприеме. С две думи - винаги подхождаме гъвкаво към всеки предприемач, решил да разшири бизнеса си./monitor.bg
